Mua đất phân lô bán nền : Điều kiện, hồ sơ, thủ tục

Trong những năm gần đây việc phân lô bán nền đang diễn ra khá sôi nổi, tuy nhiên nhiều người vẫn chưa nắm được các quy định liên quan đến phân lô bán nền dẫn đến việc không đảm bảo quyền lợi của bản thân.

Bạn đang xem: Mua đất phân lô bán nền : Điều kiện, hồ sơ, thủ tục

Trong bài viết này, Trường Tiểu học Thủ Lệ gửi đến bạn đọc Mua đất phân lô bán nền 2021: Điều kiện, hồ sơ, thủ tục theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và các văn bản liên quan khác

1. Phân lô bán nền là gì?

Phân lô bán nền được hiểu là việc chủ đầu tư tách thửa đất được nhà nước giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng. Sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất của những thửa đất này cho người khác để họ có thể xây dựng nhà ở.

2. Điều kiện dự án đất phân lô bán nền

Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền được quy định tại khoản 1 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP gồm:

• Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt
• Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở
• Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
• Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;
• Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Lưu ý:

• Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong:

– Địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương

– Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị

– Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.

3. Thủ tục sang tên sổ đỏ đất phân lô bán nền

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất được chuyển nhượng theo hình thức phân lô bán nền được quy định thế nào?

Trước tiên, để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên mua phải không thuộc trường hợp không được nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại điều 191 Luật Đất đai 2013 gồm:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Thứ hai, các bước chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

• Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để công chứng hợp đồng, các bên cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

– Bên chuyển nhượng:

• • Giấy chứng nhận (Sổ đỏ).
  • Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu
  • Sổ hộ khẩu.
  • Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân
  • Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).

– Bên nhận chuyển nhượng:

• • Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.
  • Sổ hộ khẩu.
  • Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.
• Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ gồm:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)

– CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)

– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)

– Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)

– Tờ khai đăng ký thuế

– Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)

• Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Nghĩa vụ tài chính gồm các nghĩa vụ sau đây:

– Lệ phí trước bạ (Bên mua chịu)

Trong đó:

• • Diện tích đất tính bằng m2
  • Giá đất theo bảng giá
  • Lệ phí = 0,5%

Lưu ý: Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ

• • Chuyển giao tài sản cho vợ chồng, con cái, cha mẹ.
  • Nhà đất được đền bù hoặc mua bằng tiền đền bù.
  • Nhà đất đã có Giấy chứng nhận chung hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình

– Thuế thu nhập cá nhân (Bên bán chịu) (theo quy định tại thông tư 111/2013/TT-BTC)

• • Xác định được giá vốn

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Thu nhập tính thuế

x

Thuế suất 25%

Thu nhập tính thuế = Giá bán – giá vốn

• • Không xác định được giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Giá chuyển nhượng

x

Thuế suất 2%

• Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

4. Hồ sơ chuyển nhượng đất phân lô, bán nền

Như đã phân tích tại mục 3 bài này, hồ sơ để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất được phân lô, bán nền gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
• CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
• Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
• Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)
• Tờ khai đăng ký thuế

5. Mua đất phân lô bán nền trái phép phạt ra sao?

Phân lô bán nền trái phép là việc phân lô bán nền khi chưa đủ điều kiện tại mục 2 bài này hoặc đã đủ các điều kiện nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép

Theo quy định tại điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì tùy vào diện tích đất phân lô, bán nền mà người phân lô bán nền trái phép sẽ bị phạt như sau:

=> Hành vi phân lô bán nền trái phép có thể bị phạt từ 20 triệu đồng đến 1 tỷ đồng tùy số điều kiện và diện tích đất vi phạm

Trên đây, Trường Tiểu học Thủ Lệ đã cung cấp các quy định về Mua đất phân lô bán nền 2021: Điều kiện, hồ sơ, thủ tục. Mời các bạn đọc các bài viết liên quan tại mục Đất đai – Nhà ở, mảng Hỏi đáp pháp luật

Các bài viết liên quan:

• Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ 2021 giải quyết thế nào?
• Đất đã có sổ đỏ 2021 có tranh chấp được không?
• Tẩy xóa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sao không?

Đăng bởi: Trường Tiểu học Thủ Lệ

Chuyên mục: Hỏi Đáp